Πανάκριβες και δυσεύρετες οι φοιτητικές κατοικίες

Media (Content in Greek)

GEOAXIS has excellent exposure to the Greek media system. Our Property Observatories, Articles and Interviews on TV, Radio and the Internet are frequent, enforcing our aim to give accurate and valid information to the market. As our media exposure purely referred to the local market, the following indicative links are in Greek. We give you our consent to translate the content to your preferred language.

14 Σεπτεμβρίου 2022

Του Νίκου Ρουσάνογλου

31enoikiazetai 1 1Αύξηση, η οποία στην περίπτωση της Αθήνας ξεπερνάει το 53% κατά μέσον όρο, καταγράφουν φέτος τα ζητούμενα ενοίκια φοιτητικής στέγης σε σχέση με το 2017, δηλαδή πριν ξεκινήσει η ανοδική τάση των τιμών. Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι τιμές σε σχέση με το 2017 έχουν αυξηθεί κατά 44,5%, ενώ σε ετήσια βάση η αύξηση διαμορφώνεται σε 14,5%, αρκετά υψηλότερα από τον πληθωρισμό, ο οποίος τον Αύγουστο διαμορφώθηκε στο 11,4%.

 

Σύμφωνα με το ετήσιο Παρατηρητήριο Αξιών Φοιτητικής Στέγης της Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών, τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση των τιμών ενοικίασης φοιτητικών κατοικιών, δηλαδή διαμερισμάτων επιφάνειας από 25 έως 65 τ.μ. πλησίον των σχολών φοίτησης, καταγράφει η πόλη της Πάτρας με το εντυπωσιακό 20%. Αύξηση κατά 16,9% σε σχέση με πέρυσι σημειώνουν και τα ζητούμενα ενοίκια στην Αθήνα (Ζωγράφου, Πανεπιστημιούπολη), καθώς διαμορφώνονται σε 7,4 ευρώ/τ.μ. από 6,34 ευρώ/τ.μ. πέρυσι την ίδια περίοδο.

Ωστόσο αξίζει να σημειωθεί ότι το αντίστοιχο κόστος το 2017 δεν ξεπερνούσε τα 4,84 ευρώ/τ.μ. Βέβαια, ούτε τότε η τιμή θεωρείτο «φυσιολογική», δεδομένου ότι ήταν χαμηλότερη ακόμα και σε σχέση με την πόλη της Κομοτηνής, όπου το κόστος τότε ανερχόταν σε σχεδόν 5 ευρώ/τ.μ. Σήμερα, η πρωτοκαθεδρία της Αθήνας σε όρους κόστους δεν αμφισβητείται από καμία άλλη πόλη με σημαντική παρουσία φοιτητών.

Οπως εξηγεί ο κ. Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και επικεφαλής της Geoaxis, «σήμερα συναντούμε σαφώς λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα διαθέσιμα στην αγορά σε σχέση με το 2017. Υπολογίζουμε ότι ένα ποσοστό ακινήτων, πέριξ του 10%-15%, έχει επιστρέψει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ η προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων προβλέπεται να σημειώσει περαιτέρω μείωση τους επόμενους μήνες και το 2023, λόγω της αναμενόμενης αύξησης του τουρισμού, ιδίως στην Αθήνα».

 

Επομένως εκτιμάται ότι οι τιμές των ενοικίων, ιδίως για μικρά διαμερίσματα που είναι και πιο δυσεύρετα, θα συνεχίσουν να αυξάνονται στο προσεχές μέλλον.

Πανάκριβες και δυσεύρετες οι φοιτητικές κατοικίες-1

Μετά την πανδημία

Ακόμα ένας βασικός λόγος που έχει πυροδοτήσει αυτές τις αυξήσεις είναι το γεγονός ότι η φετινή χρονιά είναι ιδιαίτερη, λόγω του ότι πρόκειται για το πρώτο ακαδημαϊκό έτος με πλήρη φυσική παρουσία των φοιτητών από το 2019.

 

Eτσι, στην αγορά συσσωρεύεται ζήτηση από τρεις χρονιές φοιτητών και όχι μόνο από τους πρωτοετείς. Ακόμα δηλαδή κι ένας τριτοετής φοιτητής μπορεί να βρίσκεται σήμερα σε αναζήτηση στέγης, καθώς είτε επιλέγει να μείνει για πρώτη φορά στην πόλη της σχολής του, είτε είχε αποχωρήσει από το ακίνητο που νοίκιαζε τα προηγούμενα χρόνια, προκειμένου να περιορίσει τα έξοδά του. Λόγω της πανδημίας και της εξ αποστάσεως διδασκαλίας, οι περισσότεροι φοιτητές προτίμησαν να επιστρέψουν στις πόλεις καταγωγής τους, ώστε να γλιτώσουν από τα έξοδα διαμονής. Σήμερα επιστρέφουν στην αγορά κατοικίας και εκτοξεύουν τη ζήτηση, καθώς και τις τιμές.

Αξίζει να σημειωθεί ότι σε πρόσφατη έρευνά του το δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.gr ανέφερε ότι η αναζήτηση κατοικίας για τους νέους φοιτητές ξεκίνησε επίσημα ένα μήνα νωρίτερα από το σύνηθες, δηλαδή τον Ιούλιο και όχι τον Αύγουστο, λόγω του ότι οι βάσεις ανακοινώθηκαν νωρίτερα. Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με την ανάλυση του Spitogatos Insights, η επισκεψιμότητα που καταγράφηκε στις ιστοσελίδες του δικτύου την περίοδο από τα τέλη Ιουνίου έως τις αρχές Αυγούστου σημείωσε αύξηση κατά 50% σε ετήσια βάση. Την ίδια περίοδο, τα αιτήματα ενδιαφέροντος προς τους αγγελιοδότες αυξήθηκαν κατά 60%. «Η ανακοίνωση των βάσεων εισαγωγής στα τέλη Ιουλίου, δηλαδή ένα μήνα νωρίτερα από προηγούμενες χρονιές, αποτελεί μια νέα συνθήκη για την αγορά κι ενδεχομένως να σχετίζεται με την πολύ μεγάλη μείωση της διαθεσιμότητας που παρατηρούμε φέτος. Πιστεύουμε ότι αυτή η μείωση της διαθεσιμότητας θα παραμείνει, αλλά ενδεχομένως να περιοριστεί σταδιακά όσο περισσότερα ακίνητα αρχίσουν να διατίθενται προς φοιτητική ενοικίαση με το πέρας της τουριστικής περιόδου», αναφέρει ο διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos.gr, κ. Δημήτρης Μελαχροινός.

Μέχρι σήμερα, πάντως, η εικόνα δεν είναι ενθαρρυντική, γεννώντας έντονο προβληματισμό στους ενδιαφερομένους. Το απόθεμα διαθέσιμων προς ενοικίαση φοιτητικών κατοικιών στο τέλος Αυγούστου εμφανίζεται μειωμένο κατά 22% πανελλαδικά, σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, και αυτό παρά το γεγονός ότι από το τέλος Ιουλίου και μετά η προσφορά φοιτητικών ακινήτων αυξήθηκε κατά 14,6% συγκριτικά με τις προηγούμενες εβδομάδες.

Υπόγεια και ημιυπόγεια

Το αποτέλεσμα είναι ότι όσο περιορίζονται τα διαθέσιμα ακίνητα τόσο θα πρέπει και οι φοιτητές και οι γονείς τους να διευρύνουν την γκάμα της αναζήτησής τους. Μια λύση είναι τα υπόγεια, ημιυπόγεια και ισόγεια διαμερίσματα, αρκετά εκ των οποίων διατίθενται επιπλωμένα και εξοπλισμένα, σε μια προσπάθεια των ιδιοκτητών τους να αυξήσουν την απήχησή τους και να προσελκύσουν ένα διαφορετικό κοινό από τους οικονομικούς μετανάστες. Ωστόσο, με δεδομένη την έλλειψη μικρής επιφάνειας διαμερισμάτων σε υψηλότερους ορόφους, συχνά η ζητούμενη τιμή για τα ημιυπόγεια και τα ισόγεια διαμερίσματα ξεπερνάει τα 10 ευρώ/τ.μ., με τις τιμές να αγγίζουν τα 400 ή ακόμα και τα 500 ευρώ, οπότε δεν είναι και τόσο οικονομικά.

Μια άλλη επιλογή είναι η μετακίνηση σε γειτονιές που δεν βρίσκονται κοντά στο πανεπιστήμιο, αλλά έχουν πρόσβαση σε μέσα σταθερής τροχιάς ή συχνές συνδέσεις άλλων μέσων μεταφοράς.

Ωστόσο, σε αυτή την περίπτωση οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να αντιμετωπίσουν τον «ανταγωνισμό», δηλαδή νεαρά ζευγάρια, εργένηδες και άλλες κατηγορίες ανθρώπων που αναζητούν κατοικία προς ενοικίαση. Πριν από την οικονομική κρίση υπήρχε επάρκεια ακινήτων σε σχέση με τη ζήτηση, καθώς πολλοί στρέφονταν στην αγορά ακινήτου. Σήμερα, που πάνω από το 90% όσων αναζητούν στέγη κινούνται προς την ενοικίαση, η προσφορά είναι ιδιαίτερα περιορισμένη και τα ποιοτικά ακίνητα σπανίζουν.

Οσον αφορά τα επιμέρους χαρακτηριστικά των ακινήτων, οι φοιτητές ενδιαφέρονται κυρίως για τον όροφο, τον αριθμό των υπνοδωματίων, το αν είναι επιπλωμένο ή όχι το ακίνητο, το έτος κατασκευής, την ασφάλεια που προσφέρει και τον τύπο θέρμανσης.

Airbnb και φοιτητές

Οπως εξηγεί ο κ. Ξυλάς, «ακίνητα που είναι επιπλωμένα και εξοπλισμένα σίγουρα έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα, καθώς προσφέρουν σημαντική εξοικονόμηση δαπανών για τον φοιτητή κι έτσι προτιμώνται». Σε αυτό το πλαίσιο, όσοι ιδιοκτήτες είχαν επενδύσει για την επίπλωση του διαμερίσματός τους στο πρόσφατο παρελθόν, προκειμένου να δραστηριοποιηθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση, σήμερα μπορούν να επωφεληθούν και από τη ζήτηση για φοιτητικές κατοικίες. Σε πολλές πόλεις της περιφέρειας, μάλιστα, πολλά ακίνητα μισθώνονται με αυτόν τον τρόπο, δηλαδή τους θερινούς μήνες λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης και τους υπόλοιπους ως φοιτητικές κατοικίες.

Φθηνότερη στέγη σε μεγαλύτερο διαμέρισμα με συγκάτοικο

Στελέχη της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι στο άμεσο μέλλον πιθανόν η συγκατοίκηση να εξελιχθεί σε βασική λύση για πολλούς φοιτητές, παρότι προς το παρόν δεν φαίνεται να αποτελεί κυρίαρχη τάση στην ενοικίαση φοιτητικών κατοικιών.

Στην πράξη, ο επιμερισμός του κόστους ενοικίασης, μέσω της ενοικίασης ενός μεγαλύτερου ακινήτου, μοιάζει να είναι πιο συμφέρουσα επιλογή. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, επιφάνειας π.χ. 45 τ.μ., κοστίζει περίπου 400-500 ευρώ κατά μέσον όρο στο κέντρο της Αθήνας. Ενα αντίστοιχων προδιαγραφών ακίνητο, επιφάνειας 70-80 τ.μ., κοστίζει περίπου 600-650 ευρώ.

Εν ολίγοις, η διαθέσιμη επιφάνεια αυξάνεται σαφώς περισσότερο συγκριτικά με το ύψος του ενοικίου, προσφέροντας έτσι μεγαλύτερη αξία σε μια τέτοια επιλογή. Ετσι, αν στο διαμέρισμα διαμένουν δύο φοιτητές, το μηνιαίο ύψος του ενοικίου διαμορφώνεται σε 300-325 ευρώ για τον καθέναν, αρκετά χαμηλότερα απ’ ό,τι αν έμενε ο καθένας μόνος του.

Σύμφωνα με το Spitogatos Insights, η κατοικία με ένα υπνοδωμάτιο στο κέντρο της Αθήνας φαίνεται να αποτελεί ακριβό «άθλημα», σε σύγκριση με διαμερίσματα που διαθέτουν περισσότερα υπνοδωμάτια. Για παράδειγμα, σε περιοχές αμιγώς φοιτητικές, όπως του Ζωγράφου, το Αιγάλεω και του Γουδή, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης για διαμερίσματα με δύο υπνοδωμάτια είναι μεν υψηλότερη έναντι των μικρότερων ακινήτων, αλλά μόλις κατά 32% κατά μέσον όρο. Σε άλλες πόλεις της χώρας, όπως η Θεσσαλονίκη, η διαφορά είναι ακόμα μικρότερη (28%) σε σχέση με τη ζητούμενη τιμή ενός διαμερίσματος ενός υπνοδωματίου. Ταυτόχρονα, η προσφορά μεγαλύτερων ακινήτων είναι σαφώς υψηλότερη, διευρύνοντας τις επιλογές των φοιτητών.

Αλλαγή νοοτροπίας

Οπως αναφέρει η ανάλυση της εταιρείας, «φέτος, που οι τιμές δείχνουν να αγγίζουν ιστορικά υψηλό επίπεδο, παρατηρούμε από τα πρώτα δεδομένα αναζητήσεων στις σελίδες του δικτύου μας αύξηση των αναζητήσεων για μεγαλύτερα διαμερίσματα, στα οποία θα μπορούσαν να συγκατοικήσουν οι φοιτητές, παράλληλα με την άνοδο και στην αναζήτηση περιοχών που βρίσκονται πιο μακριά από τις σχολές, αλλά που να προσφέρουν καλή συγκοινωνία».

Το βασικότερο εμπόδιο είναι το γεγονός ότι η συγκατοίκηση δεν είναι ακόμα μέρος της ελληνικής κουλτούρας, κάτι που δεν ισχύει στο εξωτερικό, όπου αποτελεί ιδιαίτερα διαδεδομένη επιλογή.

Με δεδομένο, πάντως, ότι το κόστος διαμονής είναι ήδη πολύ υψηλό, σημαντικό ρόλο στο μέλλον θα διαδραματίσουν οι παρεμβάσεις της πολιτείας αλλά και η ιδιωτική πρωτοβουλία. Ηδη, πολλές εταιρείες αναζητούν ολόκληρες πολυκατοικίες προκειμένου να τις μετατρέψουν σε φοιτητικά διαμερίσματα, με προσιτό κόστος και υπηρεσίες όπως δωρεάν πρόσβαση στο Διαδίκτυο.

Προς το παρόν, πάντως, οι σχετικές επενδύσεις μετριούνται στα δάχτυλα των δύο χεριών και τα κτίρια είναι πλήρως μισθωμένα.