Πιστοποιημένοι από:
rics minfin ISO9001small

ΑΡΘΡΟ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΩΝ ΑΠΟΔΟΣΗΣ Α ΤΡΙΜΗΝΟ 2011

ΕΡΕΥΝΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ GEOAXIS

 

ΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ / ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΕ ΤΕΣΣΕΡΙΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ ΕΝΤΟΣ ΑΤΤΙΚΗΣ, ΕΝ ΜΕΣΩ ΚΡΙΣΗΣ

 

ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΤΟΥΣ ΑΝΤΙΣΤΟΙΧΟΥΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΗ ΔΙΕΤΙΑ 2007 -2008

 

Γενικά

 

Η αγορά ακινήτων εισοδήματος σχετίζεται τόσο με τη θέση και το είδος του ακινήτου, όσο και με την ποιότητα του μισθωτικού συμβολαίου. Ακίνητα εισοδήματος που βρίσκονται σε αναγνωρισμένες περιοχές με μεγάλη ζήτηση για την υφιστάμενη χρήση τους, εμφανίζουν τους χαμηλότερους συντελεστές ετήσιας απόδοσης σε αντίθεση με ακίνητα που βρίσκονται σε περιφερειακές αγορές και που η υφιστάμενη χρήση δε συμπίπτει με την αγορά στην οποία εντάσσονται. Η ποιότητα του μισθωτικού συμβολαίου σχετίζεται με τη φερεγγυότητα του μισθωτή, το τρέχον ενοίκιο, τους όρους αναπροσαρμογής και το χρόνο που υπολείπεται στη μίσθωση. Όλοι οι παραπάνω παράγοντες επηρεάζουν τον επενδυτικό κίνδυνο ενός ακινήτου εισοδήματος και αντανακλώνται στο συντελεστή ετήσιας απόδοσης που εμφανίζει κάθε ακίνητο.

 

Οι βασικοί παράγοντες που επηρεάζουν τον συντελεστή απόδοσης (yield) της ακίνητης περιουσίας αναλύονται σε εκείνους που αφορούν στο ίδιο το ακίνητο και σε εκείνους που αφορούν στο γενικότερο χρηματοοικονομικό περιβάλλον.

 

Το είδος του ακινήτου (επαγγελματικό, οικιστικό, αποθηκευτικό, βιομηχανικό, ειδικού ενδιαφέροντος κλπ), τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του (τοποθεσία, θέση, πρόσβαση, προβολή κλπ.), τα τεχνικά χαρακτηριστικά του (επιφάνειες, διάταξη χώρων, κατασκευή κλπ.), η πιθανή τεχνική/λειτουργική απαξίωση και κυρίως η ‘επενδυτική ποιότητα’ του (μισθωτής, φερεγγυότητα, αναπροσαρμογές, χρόνος κλπ.) αφορούν αποκλειστικά στο ίδιο το ακίνητο.

 

Έτσι για παράδειγμα, ακίνητα εισοδήματος που βρίσκονται σε αναγνωρισμένες περιοχές με ιστορικά μεγάλη ζήτηση για την υφιστάμενη χρήση τους (π.χ. ένα κατάστημα στην Οδό Ερμού Αθήνας ή στην οδό Τσιμισκή Θεσσαλονίκης), ή ακίνητα μισθωμένα στο Δημόσιο ή σε επώνυμες πολυεθνικές εταιρίες ή τράπεζες (φερέγγυοι μισθωτές) εμφανίζουν χαμηλούς συντελεστές ετήσιας απόδοσης σε αντίθεση με ακίνητα που βρίσκονται σε περιφερειακές αγορές ή η υφιστάμενη χρήση τους δεν είναι η βέλτιστη και δεν συμπίπτει με την αγορά στην οποία εντάσσονται. Ακόμη, ακίνητα επένδυσης (π.χ. γραφεία) που δεν πληρούν τις σύγχρονες προδιαγραφές στέγασης ή βρίσκονται σε μια αγορά η οποία βρίσκεται σε καθοδική φάση, έχουν μεγαλύτερο ρίσκο να μείνουν δίχως μισθωτή για μεγάλα χρονικά διαστήματα, με αποτέλεσμα η ζητούμενη απόδοση τους να είναι υψηλή.

 

Το ακίνητο ως μορφή επένδυσης μέσα στο γενικότερο οικονομικό περιβάλλον, παρέχει αποδόσεις που με κάποιο τρόπο θα πρέπει να συγκρίνονται με άλλου εναλλακτικού τύπου μετρήσιμες επενδύσεις όπως τα ομόλογα, οι μετοχές, τα αμοιβαία κεφάλαια κλπ.

 

Είναι γενικά αποδεκτό ότι οι αποδόσεις στην ακίνητη περιουσία σχετίζονται κυρίως με δύο παραμέτρους, το κόστος χρήματος και το ρίσκο που είναι διατεθειμένος να αναλάβει κάποιος επενδυτής. Η συγκεκριμένη φάση (κορύφωση, ύφεση, ναδίρ, ανάπτυξη) και οι μελλοντικές προσδοκίες της αγοράς ακινήτων στην οποία εντάσσεται το εκτιμώμενο ακίνητο προσδιορίζουν σε γενικές γραμμές το ρίσκο της επένδυσης και καθορίζουν τελικά τον επιθυμητό ετήσιο συντελεστή απόδοσης του.

 

Αποδόσεις ( Μικτές )

Συνήθως η απόδοση ενός ακινήτου, υπολογίζεται απλά ως το πηλίκο των ετησίων μισθωμάτων που θεωρείται ότι θα εισπραχθούν προς την εμπορική (αγοραία) αξία του ακινήτου. Έτσι αν τα ετήσια μισθώματα ενός ακινήτου που έχει εμπορική (αγοραία) αξία 500.000 ευρώ, είναι 35.000 ευρώ, τότε η απόδοσή του υπολογίζεται σε 35.000/500.000 = 7%.

Ο συντελεστής απόδοσης που υπολογίζεται με την παραπάνω πρακτική είναι μικτός, αντιπροσωπεύει το all-risk-yield, εφαρμόζεται στην αγορά και σε αυτόν αναφέρονται όλες οι έρευνες που δημοσιεύονται. Στο μικτό συντελεστή απόδοσης δεν έχουν συμπεριληφθεί κανενός είδους πρόβλεψη για φόρους, τέλη ή κόστη χρήσης και διατήρησης των ακινήτων από τους ιδιοκτήτες τους.

 

 

Ανάλυση Έρευνας Αγοράς Συντελεστών Απόδοσης κατά το Aτρίμηνο 2011

 

Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με πρωτογενή συλλογή στοιχείων μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για τέσσερις πρωτεύουσες αγορές καταστημάτων - γραφείων (primeofficemarkets), στο διάστημα Ιανουαρίου – Μαρτίου 2011.

 

Οι περιοχές αυτές είναι οι εξής:

1.Κολωνάκι

2.Άξονας Λ. Κηφισίας

3.Σύνταγμα

4.Άξονες Λ. Βουλιαγμένης – Λ. Ποσειδώνος

 

Η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές :

για καταστήματα,

για αυτοτελή κτίρια γραφείων, και

για οριζόντιες ιδιοκτησίες (γραφεία εντός επαγγελματικών κτιρίων),

 

με σκοπό να καταλήξουμε σε ένα γενικό συμπέρασμα καταγραφής του εύρους που κινούνται οι συντελεστές απόδοσης και οι μεταβολές που παρουσιάζουν αυτοί σε διαφορετικές περιοχές εντός του Λεκανοπεδίου.

 

Διαδικαστικά, τα στοιχεία κατηγοριοποιήθηκαν σε ξεχωριστούς Πίνακες Έρευνας Αγοράς ανά περιοχή ενδιαφέροντος, όπου υπολογίσαμε τον μέσο όρο συντελεστή απόδοσης και το μέσο όρο επιφανείας που βρίσκεται στην αγορά. Με στόχο να προσεγγίσουμε όσο το δυνατόν πιο αξιόπιστα και  με μεγαλύτερη ασφάλεια το πιθανό επίπεδο δικαιοπραξίας (συντελεστή απόδοσης) σε σχέση με την αρχική ζήτηση που καταγράφηκε, εφαρμόστηκε μειωτικός συντελεστής 15% θεωρώντας ότι δεδομένης της δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας είναι εύλογο να επιτευχθεί δικαιοπραξία (κλείσιμο συμφωνίας) σε επίπεδο χαμηλότερο από την αρχική ζητούμενη τιμή πώλησης.

Παρατήρηση: Οι μέσοι όροι συντελεστών απόδοσης που παρουσιάζονται στην έρευνα, προϋποθέτουν ένα γενικότερο οικονομικό κλίμα που λειτουργεί κάτω από τις κλασσικές συνθήκες ανταγωνισμού και δεν υφίσταται ιδιαίτερες πιέσεις. Σήμερα, η οικονομική κατάσταση της χώρας χαρακτηρίζεται ως εξαιρετικά κρίσιμη με αποτέλεσμα, οποιαδήποτε τυχών περαιτέρω δραματική επιδείνωση πιθανά να λειτουργήσει απρόσμενα και στις αποδόσεις των ακινήτων.

Οι συντελεστές απόδοσης είναι μικτοί, αντιπροσωπεύουν το all-risk-yield, δίχως να έχουν συμπεριλάβει κανενός είδους πρόβλεψη για φόρους, τέλη ή κόστη χρήσης και διατήρησης των ακινήτων από τους ιδιοκτήτες τους.

 

Συντελεστές Απόδοσης Καταστημάτων

Όσον αφορά στα καταστήματα, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι χαμηλότεροι συντελεστές απόδοσης καταγράφονται στην περιοχή πέριξ της Πλατείας Συντάγματος  (6,57%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Κολωνάκι (7,15%), στους άξονες Λ. Βουλιαγμένης και Λ. Ποσειδώνος (7,22%), και τέλος στον άξονα της Λ. Κηφισίας (7,64%).

 

Συντελεστές Απόδοσης Αυτοτελών Κτιρίων Γραφείων

Όσον αφορά στα αυτοτελή κτίρια γραφείων, η έρευνα αγοράς δεν οδήγησε σε συμπεράσματα για την περιοχή του Κολωνακίου καθώς δεν βρέθηκε ικανοποιητικός αριθμός συγκριτικών στοιχείων που να μπορούν να μας οδηγήσουν σε ασφαλή συμπεράσματα για το εύρος των συντελεστών απόδοσης. Για τις υπόλοιπες προς εξέταση περιοχές η έρευνα οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι χαμηλότεροι συντελεστές απόδοσης καταγράφονται στους άξονες Λ. Βουλιαγμένης και Λ. Ποσειδώνος (7,17%), στην περιοχή πέριξ της Πλατείας Συντάγματος  (7,58%) και τέλος στον άξονα της Λ. Κηφισίας (7,70%).

Αξίζει να αναφερθεί ότι η έρευνα αγοράς, πλην ελάχιστων περιπτώσεων, αφορά σε σύγχρονων προδιαγραφών στέγασης αυτοτελών κτιρίων γραφείων.

 

Συντελεστές Απόδοσης Οριζοντίων Ιδιοκτησιών (γραφεία εντός επαγγελματικών κτιρίων)

Όσον αφορά στις οριζόντιες ιδιοκτησίες (γραφεία εντός επαγγελματικών κτιρίων) η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι χαμηλότεροι συντελεστές απόδοσης καταγράφονται στο Κολωνάκι (6,35%), και έπονται κατά σειρά: οι άξονες Λ. Βουλιαγμένης – Λ. Ποσειδώνος (7,14%), η περιοχή πέριξ της Πλατείας Συντάγματος  (7,44%) και ο  άξονας  της Λ. Κηφισίας (7,94%).

 

Αξίζει να αναφερθεί ότι και σε αυτή την περίπτωση η έρευνα αγοράς, πλην ελάχιστων περιπτώσεων, αφορά σε σύγχρονων προδιαγραφών στέγασης οριζοντίων ιδιοκτησιών γραφείων.

 

Εξέλιξη Συντελεστών Απόδοσης

 

Την εικόνα της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων σήμερα σε σχέση με τα έτη 2007 – 2008 συνθέτουν η υποχώρηση στις αξίες, η μεγάλη μείωση των αγοραπωλησιών από τα υψηλά επίπεδα του 2007, η πτώση στις αξίες των ενοικίων και η αύξηση των κενών χώρων.

 

Σε ένα τέτοιο δυσμενέστερο οικονομικό περιβάλλον σε σχέση με το αντίστοιχο πριν από 3-4 χρόνια, η επένδυση σε ένα επαγγελματικό ακίνητο δεν αποτελεί μια ‘’εύκολη’’ κίνηση. Υπό αυτή την έννοια και βάση του γεγονότος ότι το ρίσκο μιας τέτοιας επένδυσης είναι αυξημένο σε σχέση με παλιότερα (περίοδο προ κρίσης) οι αντίστοιχοι συντελεστές απόδοσης επαγγελματικών / εμπορικών ακινήτων όπως παρουσιάστηκαν από την έρευνα της εταιρείας μας για το Α τρίμηνο του 2011, είναι αυξημένοι σε σχέση με τους αντίστοιχους κατά την περίοδο 2007-2008.

 

Επιπρόσθετα, η τάση αναπροσαρμογής των ενοικίων σε συνδυασμό με την νέα τροποποίηση επί του νόμου εμπορικών μισθώσεων (Νόμος Κατσέλη) όπου οι μισθωτές μπορούν πλέον να αποχωρούν γρηγορότερα και με μικρότερη ποινή, έχει αυξήσει περεταίρω το ρίσκο που είναι διατεθειμένος να αναλάβει ο οποιοσδήποτε επενδυτής.

 

Αναλυτικότερα και σύμφωνα με το αρχείο που τηρούμε ως εταιρεία και τη βάση δεδομένων εκτιμήσεων που πραγματοποιήσαμε στο διάστημα 2007 – 2008, καταλήγουμε  στα εξής:

 

Για την περιοχή του Κολωνακίου τα καταστήματα προβολής, κατά την περίοδο 2007 – 2008 κατέγραφαν συντελεστές απόδοσης που κινούνταν μεταξύ 5 – 6%. Αντιστοίχως τα γραφεία (οριζόντιες ιδιοκτησίες ανακαινισμένες με θέσεις στάθμευσης)  στην ίδια περιοχή κατέγραφαν συντελεστές απόδοσης 5 – 5,5%.

 

Για τον άξονα της Λ. Κηφισίας κατά την περίοδο 2007 – 2008, οι συντελεστές απόδοσης καταστημάτων προβολής επί της Λεωφόρου, κυμαίνονταν μεταξύ 5 – 5,5% και οι αντίστοιχοι συντελεστές απόδοσης για γραφειακούς χώρους (αυτοτελή κτίρια και οριζόντιες ιδιοκτησίες ηλικίας κάτω των 10 ετών ή πλήρως ανακαινισμένα με θέσεις στάθμευσης) κυμαίνονταν μεταξύ 5,5 – 6,5%.

 

Για την περιοχή του κέντρου (πέριξ Συντάγματος) κατά την περίοδο 2007 – 2008,  οι συντελεστές απόδοσης καταστημάτων προβολής επί εμπορικών δρόμων όπως η Ερμού, κυμαίνονταν μεταξύ 5 - 5,5% και οι αντίστοιχοι συντελεστές απόδοσης για γραφειακούς χώρους (αυτοτελή κτίρια και οριζόντιες ιδιοκτησίες ανακαινισμένα με θέσεις στάθμευσης) κυμαίνονταν επίσης μεταξύ 5 – 5,5%.

 

Τέλος για τους άξονες των Λ. Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος κατά την περίοδο 2007 – 2008, οι συντελεστές απόδοσης καταστημάτων προβολής επί των Λεωφόρων, κυμαίνονταν μεταξύ 5,5 – 6,5% και οι αντίστοιχοι συντελεστές απόδοσης για γραφειακούς χώρους (αυτοτελή κτίρια και οριζόντιες ιδιοκτησίες νεόδμητα με θέσεις στάθμευσης) κυμαίνονταν επίσης μεταξύ 5,5 – 6,5%.

 

Σε γενικές γραμμές η ανάλυση των παραπάνω μας οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι συντελεστές απόδοσης την περίοδο προ κρίσης κυμαίνονταν σε ένα ποσοστό 20 – 30% χαμηλότερα σε σχέση με τους αντίστοιχους συντελεστές απόδοσης σήμερα, σημάδι που καταδεικνύει το πιο ασφαλές επενδυτικό περιβάλλον την περίοδο 2007 – 2008 σε σχέση με την αβεβαιότητα που επικρατεί στην αγορά σήμερα για οποιαδήποτε επένδυση.

 

Σε κάθε περίπτωση και γενικά μιλώντας, οι αξίες φαίνεται να υποχωρούν και οι αποδόσεις να αυξάνονται προκαλώντας νέα δεδομένα στην εγχώρια αγορά ακινήτων, η οποία για πρώτη φορά βιώνει ένα συνολικό πτωτικό κύκλο.

 

 

 

ΓιατηνGeoaxis property & valuation services (www.geoaxis.gr)

Χάρης Καρτσαγκούλης ΑΤΜ ΕΜΠ, Γενικός Διευθυντής

Βασίλης Παπασωτηρίου Π.Μ, MSc, Υπεύθυνος τμήματος εκτιμήσεων

ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΗΡΙΟ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΩΝ ΑΠΟΔΟΣΗΣ Α ΤΡΙΜΗΝΟ 2011